пятница, 2 июля 2010 г.
Квартиры ниже застройщика
Недвижимость не отрывается от дна
27.06.10 - Эксперт Online
ногие инвесторы, скупавшие зарубежную недвижимость, сегодня кусают локти. Вопреки обещаниям риэлтеров и собственным расчетам, основанным на спекулятивных ожиданиях, заработать на перепродаже не удалось. Рентный доход в большинстве стран смехотворен либо вообще отсутствует. Собственникам заморских домов и квартир остается утешать себя мыслью, что рано или поздно спад на рынке недвижимости завершится и цены вернутся на докризисный уровень. Однако пока в большинстве европейских стран нет убедительных предпосылок для реализации такого сценария. К морю за скидками
Популярная среди российских инвесторов Болгария входит в число стран, рынки недвижимости которых сильнее всего пострадали от кризиса. Не будет преувеличением сказать, что болгарский рынок жилья пребывает в полуобморочном состоянии. Многие риэлтеры вздрагивают при упоминании этой страны.
«В Болгарии цены упали на 40–70 процентов. В Банско можно купить недвижимость за копейки. Там всего понастроено, мне известны случаи, когда сделки заключались по цене 350–500 евро за квадратный метр. На ближайшую пятилетку у Болгарии нет никаких инвестиционных перспектив», — говорит один из риэлтеров.
Относительно стабильным спросом пользуются лишь самые дешевые малогабаритные Натальи Завалишиной , средний бюджет на покупку недвижимости в Болгарии составляет 45–50 тыс. евро за объект (до кризиса — 100–150 тыс. евро).
Коррекция цен на болгарском рынке продолжается. Впрочем, темпы падения замедлились, а продавцы стали скупы на скидки. Этому, в частности, способствует сокращение объемов строительства: строительная активность стремится к нулю. В первом квартале 2010 года количество разрешений, выданных на строительство, снизилось на 26,5% по сравнению с предыдущим кварталом.
А вот в Черногории падение цен на недвижимость было не таким драматичным, как в Болгарии. «На черногорском рынке не было обвального снижения цен девелоперами, хотя при обсуждении конкретных сделок предлагались и предлагаются скидки от 10 до 20 процентов. Наиболее востребованы готовые апартаменты, в среднем площадью около 70–80 квадратных метров с бюджетом 170–180 тысяч евро», — говорит руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова .
Устойчивость Черногории к конъюнктурному спаду отчасти объясняется тем, что в этой стране узкий рынок нового строительства (в отличие, например, от Болгарии) более сложных административных процедур. «В Черногории мало готовых комплексов. Там раскупались объекты преимущественно на стадии строительства, а сейчас домов не так много строится. На готовые ликвидные объекты цены снизились не очень существенно, в среднем на 7–10 процентов», — рассказывает Завалишина.
Источник: Эксперт Online
Курортная ипотека: взять кредит и остаться в плюсе
24.06.10 - Интернет-журнал "Собственник"
Как заработать на туристах
С тех пор как французы придумали эту эффективную во всех отношениях схему, страна подняла свой туристический рынок на новый уровень. Во Франции была разработана и принята целая программа, в соответствии с которой девелоперские компании получают бесплатно хорошие участки под строительство курортных комплексов. Это позволяет им выставлять невысокие цены на апартаменты и виллы. Строительство непременно страхуется государством, а известная и крупная управляющая компания обязуется взять на себя полное послепродажное обслуживание: сдачу жилья в аренду, сервис (уборку, ремонт и т. д.), причем гарантирует определенный процент от аренды. Владелец недвижимости получает стабильный доход вне зависимости от того, удалось ли компании сдать его собственность. Как рассказал Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, при этой схеме получение процентов от аренды гарантируется в течение длительного срока – 10-15 лет. Кроме того, собственнику возвращается НДС, составляющий 19,6%. «Однако при этом последнем условии собственник не должен продавать свою недвижимость в течение 19 лет», – сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
Договором может быть предусмотрена возможность проживания собственника (или других лиц по договоренности с собственником) в оговоренный срок в течение года – в этом случае доходность будет чуть ниже, замечает Станислав Зингель. В среднем доходность по схеме leaseback варьируется от 4 до 6% в год, в зависимости от условий. Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред квартире, это проблема компании, а не владельца недвижимости. По окончании договора leaseback управляющая компания обязана сдать недвижимость владельцу в том виде, в котором получила. По окончании договора собственник может его продлить, либо продать свою недвижимость, либо жить в ней.
Но главная «изюминка» leaseback – в том, что доходы от аренды могут покрывать ипотечные платежи . В этом случае покупатель получает объект по цене первоначального взноса, то есть за 30-50% стоимости. «В большинстве случаев расходы на кредит можно покрыть доходами от аренды, если заем составляет до 60-70% от стоимости жилья по ставке 4-5%», – говорит Станислав Зингель. Это обычная ипотечная ставка во Франции.
На фешенебельном курорте Атлантики, в провинции Бретань, по данной схеме предлагается новый 4-звездочный жилой комплекс. Он расположен всего в 150 метрах от берега океана и имеет SPA-центр, крытый и открытый подогреваемый бассейн, подземную и наземные парковки, детский клуб и площадки для игр и т. д. Срок договора на leaseback – 9 лет. Доходность гарантируется в размере 4,5% без проживания владельца в комплексе и в размере 4% с возможностью его проживания в течение 5 недель в год (неделя в высокий сезон, 2 недели в межсезонье и 2 недели в низкий сезон). Как сообщил Станислав Зингель, цены на leaseback-апартаменты начинаются здесь от 121 тыс. евро, включая меблировку и место в подземном паркинге. С управляющей компанией можно договориться о проживании на более долгий срок либо о проживании в других объектах, управляемых данной компанией.
Источник: Интернет-журнал "Собственник"
Ниже, но без крайностей
23.06.10 - Омский портал недвижимости
Ставки по ипотеке на новостройки не упадут в 2010-м ниже 13,5% годовых. Такое мнение высказывают эксперты Penny Lane Realty. При условии стабильности финансовой ситуации в течение полугода ставки могут уменьшиться еще на 1,5-2%, а в 2011 году - опуститься ниже докризисного уровня.
Как сообщает IRN.RU со ссылкой на Penny Lane Realty, с начала 2010 года ставки по ипотечным кредитам упали в среднем на 1,5-2%, в зависимости от сегмента. По оценке аналитиков, средняя ставка по кредиту на покупку новостройки до оформления права собственности составляет 15-16% - в рублях, 12,5-13% - в иностранной валюте. При покупке квартиры на вторичном рынке диапазон ставок, соответственно, составляет 12-14% и 9-13%.
По мнению специалистов компании, если в стране сохранится стабильная финансовая ситуация, в течение следующего полугодия ставки могут опуститься примерно на 1,5-2%, а в 2011 году - достичь и даже уйти ниже докризисного уровня.
"Есть все основания полагать, что ипотечные ставки при кредитовании объектов вторичного рынка недвижимости к концу года достигнут уровня, обещанного правительством РФ (10-11% годовых). Однако, это не относится к ипотеке на новостройки. Даже с учетом уменьшения к концу года процентной ставки на строящееся жилье на 1,5%-2% она все равно будет оставаться достаточно высокой 13,5-14%. Для банков это - по-прежнему наиболее рискованный сегмент, так как положение многих застройщиков все еще не внушает доверия", - цитирует IRN.RU директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марину Мелконян.
Источник: Омский портал недвижимости
На асфальте: Кредит на то, чего нет
06.06.10 - Ведомости
около 11,3 млрд руб.) кредитов рублевых. По данным Росрегистрации, за I квартал 2010 г. в Москве с использованием ипотеки было заключено 3562 сделки. Это примерно втрое больше, чем за аналогичный период 2009 г. Но если согласиться с оценкой Московской ассоциации риэлторов, что с начала 2010 г. ежемесячно на продажу в столице выставлялось примерно по 40000-50000 квартир, а регистрировалось 4000-7000 сделок, то цифры не выглядят впечатляющими.
Ипотечный бизнес имеет низкую маржу и в то же время довольно рискованный, нормальные акционеры вряд ли захотят им заниматься, делился на условиях анонимности один из банкиров. Банки, в 2008 г. сотнями заявлявшие о предложении ипотечных продуктов, в 2009 г. в основном этот бизнес свернули. По данным ЦБ РФ, в кризисный год Для наращивания объемов кредитования банкам нужна стабилизация или рост цен или же помощь со стороны», — объясняет Овсянников.
Помощь пришла
С осени 2009 г. общественное мнение стали склонять к тому, что дно кризиса пройдено и цены на недвижимость снова должны расти. По крайне мере в Москве средняя цена 1 кв. м увеличивается каждую неделю, рапортуют аналитики IRN.ru.
Свою роль сыграл и административный ресурс. Первые лица государства заявили в телеэфире, что ипотека не может стоить дороже 10% годовых, затем напомнили о необходимости развивать кредитование новостроек. АИЖК совместно с Минэкономразвития подготовило проект долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2030г.: предполагается, что к этому сроку 60% российских семей смогут обзавестись недвижимостью при помощи ипотечного и других форм жилищного кредитования. А станет такое возможным потому, что банки не будут брать с заемщиков больше 6% годовых за пользование кредитом.
Добровольное рабство
Правда, эксперты фонда
Источник: Ведомости
Выбираем новострой
23.06.10 - Комсомольская Правда в Украине
Когда у вас появятся на выбор какие-то варианты домов, то попробуйте задать себе несколько вопросов, ответы на которые и помогут определиться...
КОТЛОВАН ИЛИ ГОТОВЫЙ ДОМ
До кризиса большинство инвесторов старались покупать квартиры на этапе закладки котлована. Цены в начале строительства были в полтора раза меньше, чем при сдаче дома. Но после того как некоторые компании на время кризиса были вынуждены заморозить стройки, на сегодняшний момент больше ценятся дома, которые уже сданы или находятся на окончательной стадии строительства.
Тем более что даже в те благоприятные времена строители крайне редко сдавали жилье в срок, оговоренный на этапе проектирования, и задержки в 3-6 месяцев не были чем-то из ряда вон выходящего. Если приплюсовать к этому еще 3-6 месяцев, которые тратятся на ремонт квартиры, то вам придется где-то жить еще год после предполагаемой сдачи дома в эксплуатацию.
КИРПИЧ ЛИБО ПАНЕЛЬ
Сейчас некоторые застройщики стараются снизить цены на квадратные метры, вернувшись к практике строительства панельных домов. Такое жилье возводится намного быстрее монолитно-каркасного, да и цены на него как минимум на 15-20% ниже кирпичных аналогов.
Но покупатель должен понимать, что сделать перепланировку в панельной квартире намного сложнее - несущие стены там встречаются и между комнатами. А в монолитно-каркасном доме часто есть возможность делать свободные планировки, двигая или снося перегородки по своему усмотрению еще на этапе строительства.
К недостаткам панельного жилья можно отнести худшую звукоизоляцию и более холодные внешние стены.
СТОИТ ЛИ ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ ЗА ВИД ИЗ ОКНА
У некоторых застройщиков при продаже жилья вводится коэффициент за так называемый вид из окна. При переуступках часто пишут, что квартира видовая. С точки зрения сторон света, традиционно котируются восток и запад. Если квартира находится на верхнем этаже, главное, чтобы солнце не светило весь день. Летом в такой квартире будет невозможно жить.
Не стоит переплачивать за вид, если у вас перед окнами пустырь или парк. Дело в том, что все чаще их застраивают новыми и новыми постройками. В столице уже было несколько случаев, когда людям продавали квартиры с видом на Днепр и Лаврскую колокольню, и никто не предупредил, что через несколько лет их окна будут смотреть в окна соседней новостройки.
НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ ЗА ЭТАЖНОСТЬ
Также значительно дороже стоят квартиры на верхних этажах. Хорошо, конечно, выйти на балкон и посмотреть на раскинувшийся далеко внизу город. Но подумайте, готовы ли вы к тому, что в случае остановки лифтов вам придется подниматься на свой двадцатый этаж пешком?
Источник: Комсомольская Правда в Украине
Подобные Сайты
Строительство жилых домов и объектов соц-инфраструктуры в Севастополе.
Квартиры инвестора жилой комплекс с видом на Борисовские пруды реку Москву
Продажа и аренда квартир. Инвестиции в недвижимость. Юридическая поддержка.
Громадная актуальная база новостроек! Все новостройки в одном месте!
Соблюдение законов при строительстве. Подробнее...
Все о строительстве домов в фото и статьях.
Советы, фотографии, рекомендации.
Описание всех этапов, проблем и ошибок. Ознакомьтесь
Узнайте как сэкономить на строительстве. Все этапы и планирование
Продажа, смотреть фото, на карте, планировку. Сравнить цены. Петербург, ЛО.
Комментариев нет:
Отправить комментарий